Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

BÖLÜM 3: ŞİRKET NE İŞ YAPIYOR

3.1 İş Modeli ve Gelir Yapısı

Avrupakent GYO iki ana kanaldan gelir üretiyor:

Birinci kanal - Tekrarlayan kira gelirleri: AVM'ler, oteller ve cadde dükkanlarından elde edilen sabit ve ciro bazlı kira. 2025'te bu kanaldan 2,5 milyar TL kira geliri elde edildi. Büyüme enflasyonun üzerinde, yaklaşık %13 reel. Kira gelirleri istikrarlı, tahmin edilebilir ve aydan aya dalgalanmayan yapıda.

İkinci kanal - Konut ve ticari ünite satışları: Tamamlanan veya devam eden projelerdeki konut ve ticari ünite satışları. 2025'te bu kanaldan 4,1 milyar TL gelir elde edildi. Yıllık artış %108,5. Bu kalem sürdürülebilir değil. Her proje bir kez satılır.

Portföy bileşimi dört segmentte:

2025'te üç AVM yaklaşık 30 milyon ziyaretçi ağırladı. Kiracı marka cirolarındaki büyüme sektör ortalamasını ve enflasyonu geçerek yaklaşık %40 oldu.

Üç otel sabit performans katkısı hariç yıllık 120 milyon TL garanti kira getirisi sağlıyor.

Forum Trabzon tek başına bağımsız ekspertiz değeri 15,4 milyar TL olan en büyük portföy varlığı.

3.2 Rekabet Ortamı ve Pazar Konumu

Türkiye'de borsaya kote GYO'lar arasında Avrupakent, piyasa değeri ve portföy büyüklüğü açısından küçük-orta katmanda yer alıyor. EKGYO ve TRGYO'dan belirgin biçimde daha küçük. ISGYO ve AKSGY ile daha benzer ölçekte.

Avrupakent'i rakiplerinden ayıran iki özellik: portföy çeşitliliği (AVM + otel + cadde dükkanı + konut) ve sıfır finansal borç. Çoğu rakip borç taşıyor. Bu ortamda borçsuz bilanço bir kalkan işlevi görüyor.

Yakın emsaller olarak Akiş GYO (AKSGY) ve İş GYO (ISGYO) değerlendirilebilir. Her ikisi de AVM ağırlıklı, her ikisi de NAD iskontosunda işlem görüyor.

Giriş Bariyerleri Üç Katmanda

1. Yatırım bariyeri (yüksek): Forum Trabzon veya ArenaPark gibi değerli konumlarda AVM portföyü oluşturmak bugünün piyasasında milyarlarca TL gerektiriyor. Bu varlıkları tek tek edinmek yıllar alır.

2. Marka bariyeri (orta): Artaş Holding 48 yılı aşkın süredir gayrimenkul alanında. "Avrupa Konutları" markası Türkiye'de tanınır. Ancak AVM işletmeciliğinde kira sözleşmesi ve doluluk oranı, marka bilinirliğinden daha belirleyici.

3. Özel izin bariyeri (orta-yüksek): GYO statüsü için SPK'nın III-48.1 tebliği kapsamında özel lisans gerekiyor. AVM işletmeciliğinde uzun vadeli kiracı ilişkileri ve mevcut kira sözleşmeleri pratik bir değiştirme maliyeti yaratıyor.

3.3 Ölçeklenebilirlik

AVPGY şu an portföy büyütme odaklı. 2025'te 2,4 milyar TL ödeyerek 54 cadde dükkanı satın aldı. Bunların bağımsız ekspertiz değeri 3,7 milyar TL olup yaklaşık %36 iskontolu bir alım. Şişli konut projesindeki 17 ticari üniteyi kira getirisi üretmek amacıyla elde tutmayı planlıyor. Büyüme modeli organik büyümeden çok portföy edinimi yoluyla işliyor. Mayıs 2026'da da KAP açıklamasına göre yeni maddi duran varlık alımı gerçekleştirildi. Edinim stratejisinin 2026 yılında da sürdüğü anlaşılıyor.

Yurt dışı büyüme gündemde henüz yok. Türkiye'nin farklı kentlerindeki cadde dükkanı alımları ile kira gelirini coğrafi olarak çeşitlendirme stratejisi izleniyor.

3.4 Takip Edilebilir Veri

3.5 Sektörel Değişiklikler ve Regülasyon

GYO statüsü riski: Kurumlar vergisi muafiyeti GYO'nun en önemli yapısal avantajı. Bu statünün kaybedilmesi hem temettü hem değerleme üzerinde büyük etki yaratır. Regülasyon değişiklikleri bir gecede yürürlüğe girebilir.

AVM sektörü trendleri: E-ticaretin büyümesi Türkiye'de AVM trafiğini baskılamadı. Tecrübe odaklı ziyaretçi profili güçlendi. Forum Trabzon, ArenaPark ve ArmoniPark'ın 2025'teki yaklaşık %40 kiracı ciro büyümesi bu tabloyu destekliyor.

Konut regülasyonu: Konut satışlarındaki KDV, tapu harcı ve faiz politikaları şirketin ikinci gelir kolunu doğrudan etkiliyor. TCMB faiz döngüsü hem konut talebini hem GYO değerlemelerini etkiliyor.

Fiili dolaşım yaklaşık %26: Görece düşük. Büyük blok hissedar Artaş İnşaat ve Çetinsaya ailesi piyasa likiditesini sınırlıyor.

BÖLÜM 4: FİNANSAL SAĞLIK KONTROLÜ

TMS-29 notu: Avrupakent GYO yüksek enflasyon muhasebesi kapsamında. Ertelenmiş vergi borcu 2025/1Ç itibarıyla yaklaşık 8,2 milyar TL'ye ulaşmış. Bu kalemin büyük bölümü muhasebe kârı ile vergi matrahı arasındaki geçici farklardan kaynaklanıyor. Nakit çıkışı gerektirmiyor ama net kârı ciddi ölçüde baskılıyor. Net kârı yorumlarken bu etkiyi ayrıştırmak şart.

4.1 Gelir Trendi

Şirket Aralık 2023'te halka arz olduğu için uzun yıllık seri kurmak mümkün değil. Aşağıdaki tablo mevcut verileri bir araya getiriyor.

2024'teki 10,63 milyar TL net kâr büyük ölçüde tek seferlik konut ve ticari ünite satışlarından geldi. 2025'te bu normalize edildi. Kira geliri ise enflasyonun üzerinde büyümeye devam etti.

Büyüme kalitesi: Kira geliri organik ve tekrarlıyor. Konut satış geliri proje tamamlandıkça düşüyor, yeni proje kazanıldıkça yükseliyor. Yapısal olarak oynak.

4.2 Kârlılık Trendi

2025 yılı kârlılık tablosu:

• Brüt kâr: 2,8 milyar TL
• Brüt marj: yaklaşık %22,3
• Faaliyet marjı: yaklaşık %19,6-22
• Net kâr: 1,77 milyar TL
• Net marj: yaklaşık %23,5

Çeyreklik dağılım 2025'te çarpıcı biçimde oynak. 1Ç'de yalnızca 222 milyon TL net kâr (2024/1Ç'deki yüksek bazdan kopuş), 2Ç'de 1,07 milyar TL. 4Ç'de ise 84 milyon TL net zarar (FAVÖK sağlıklı ama muhasebe etkileri baskıladı). Bu dalgalanmayı mevsimsellik değil, muhasebe standartları ve satış zamanlaması açıklıyor.

Kâr kalitesi sorgusu: "Bu kâr seneye de gelir mi?" 1,61 milyar TL net kârın önemli bölümü 2025'teki konut satışından geliyor. Konut stoğu azalıyor. 2026'da bu kalem daha sınırlı kalabilir. Buna karşın kira geliri tarafı güçlenmeye devam ediyor.

4.3 Bilanço Sağlığı

Bilançonun en dikkat çekici özelliği: finansal borç sıfır. Türkiye'nin GYO evreninde bu gerçekten nadir.

Yükümlülükler tarafındaki 8-10 milyar TL büyük bölümüyle ertelenmiş vergi borcundan oluşuyor. Kısa vadeli ticari borçlar sınırlı.

Borç yapısı üç alt soruda:

Vade: Finansal borç yok. Vade riski yok.

Para birimi: Finansal borç yok. Kira gelirleri büyük bölümüyle TL. Döviz riski sınırlı.

Maliyet: Borçlanma maliyeti sıfır.

IFRS-16 etkisi: Kiralama yükümlülükleri mevcut ama çok sınırlı. GYO'nun asıl varlıkları zaten sahibi olduğu binalar. Kiraya giren değil kira alan konumunda.

Stok riski: 2025/1Ç bilançosunda stoklar yaklaşık 4,8 milyar TL. Önceki yıla göre %45 gerilemiş. Bu konut satışlarının hız kazandığını gösteriyor. Kalan stok Şişli ve Çamlıvadi projelerindeki henüz satılmamış üniteleri içeriyor.

Büyük duran varlık kalemi: Yatırım amaçlı gayrimenkuller TMS-40 uyarınca gerçeğe uygun değerle ölçülüyor. Bu hem değer artışını hem değerleme riskini içeriyor.

Döviz pozisyonu: Hem gelirler hem de yükümlülükler TL ağırlıklı. Doğrudan döviz riskine maruz kalmıyor.

4.4 Nakit Akışı

GYO modelinde nakit akışı farklı yorumlanmalı. Kira tahsilatı işletme nakit akışı üretiyor. Gayrimenkul alımları yatırım faaliyetlerine giriyor.

Şirket büyük CAPEX harcamıyor. Mevcut varlıkların idame maliyeti düşük. Finansal borç olmadığı için borç servisi nakit akışını erode etmiyor. Bu yapı, gelecekteki portföy alımları için öz nakit kullanma esnekliği sağlıyor.

4.5 Temettü Geçmişi

Şirket Aralık 2023'te halka arz oldu. İlk temettüyü 2025'te ödedi.

GYO vergi avantajı: Kurumlar vergisinden muaf olması ve temettüde stopajın sıfır olması, brüt ile net temettüyü eşit kılıyor. Bu, temettü odaklı yatırımcı için ciddi avantaj.

Politika taahhüdü: Dağıtılabilir kârın en az %50'si temettü olarak dağıtılacak. 2025 kârından 2 milyar TL temettü açıklanması, VUK kârının TFRS kârından (1,77 milyar TL) yüksek olduğuna işaret ediyor.

4.6 Sermaye Artırımı Geçmişi

Şirket Aralık 2023'te ilk kez halka arz ile sermaye piyasalarına girdi. Bu tarihten bu yana ek sermaye artırımı yapılmadı.

BÖLÜM 6: BÜYÜME HİKAYESİ VE GELECEK BEKLENTİLERİ

6.1 Şirketin Kendi Hedefleri

AVPGY resmi ciro veya kâr guidance'ı vermiyor. Taahhütler şunlar:

• Dağıtılabilir kârın en az %50'sini temettü olarak dağıtmak
• Portföyü sürekli büyütmek ve kira gelirini artırmak

2025 sonu itibarıyla portföy değerinin 48,4 milyar TL'ye ulaşması bu stratejinin somut çıktısı.

6.2 Stratejik Vurgular

• Kira getirili varlık tabanını büyütme: cadde dükkanı alımları devam ediyor
• Şişli konut projesinin kalan stok satışları
• Çamlıvadi'deki konut projesinden ek ünite satışları
• Şişli'deki 17 ticari üniteyi kira geliri üretmek amacıyla elde tutma kararı
• AVM kiracı ciro büyümesini destekleme

6.3 Büyüme Fırsatları

1. Kira gelirinin organik büyümesi: Türkiye'de kira indekslemesi genellikle TÜFE bağlantılı. Enflasyonun yüksek kaldığı ortamda kira gelirleri reel büyüme kaydedebilir. 2025'te %13 reel artış bu dinamiği yansıtıyor.

2. İskontolu portföy alımları: 2025'te 54 dükkanı %36 iskontolu satın almak başarılı bir sermaye tahsisi örneği. Benzer fırsatlar devam ederse kira geliri tabanı büyür. Finansal borç olmaması bu alımları özkaynak veya kira nakit akışıyla finanse etme esnekliği sağlıyor.

3. Konut stoğunun nakit dönüşümü ve yeniden yatırım: Mevcut stok satıldıkça bu nakdin kira getirili varlıklara yönlendirilmesi tekrarlayan gelirin ağırlığını artırır.

4. AVM kiracı performansının devamı: %40 ciro büyümesi hasılat payı kira gelirini besliyor. Kiracılar güçlü performans sergilemeye devam ederse ciro bazlı kira katkısı yükselir.

5. Faiz indirim döngüsü: TCMB'nin faiz indirimleri GYO değerlemelerini olumlu etkiliyor. Hem NAD iskonto oranı hem alternatif getiri kıyaslaması bu ortamda borçsuz AVPGY lehine döner.

6.4 Riskler ve Engeller

1. İlişkili taraf yoğunluğu: Artaş grubu hem hakim hissedar hem müteahhit hem portföy satıcısı. Bu üçlü rol fiyatlama adaletini sorgulatır.

2. Konut gelirinin sürdürülebilirlik riski: 2024'te 10,63 milyar TL, 2025'te 1,77 milyar TL net kâr. Dramatik düşüşün büyük bölümü konut satışlarının normalizasyonu. Yeni proje sağlanmaz veya mevcut stok erken tükenip yeni proje kazanılmazsa ikinci gelir kolu önemli ölçüde daralır.

3. Düşük fiili dolaşım: Yaklaşık %26 halka açıklık işlem hacmini sınırlıyor. Kurumsal yatırımcıların pozisyon almasını güçleştiriyor. NAD iskontosunun daralmasını geciktirebilir.

4. Ertelenmiş vergi riski: 8,2 milyar TL ertelenmiş vergi borcu mevzuat değişikliğiyle nakit yükümlülüğe dönüşebilir. Düşük olasılıklı ama yüksek etkili bir kuyruk senaryosu.

5. GYO statüsü değişiklik riski: Kurumlar vergisi muafiyetinin kalkması büyük etki yaratır.

6.5 Aracı Kurum Tahmin Tablosu

Aracı kurum kapsaması: Mevcut kapsama yoğun, yayınlanan değerleme bandı geniş bir aralıkta seyrediyor. Bu rakamlar aracı kurumların kendi modellerine dayalı çıktılar, yatırım kararı için tek başına referans değildir. Yatırımcının kendi varsayımlarına güvenmesi özellikle önemli.

Konsensüs bandı: 71-90 TL. Mevcut fiyat (65 TL) konsensüs alt sınırının altında. GCM'nin 2Ç 2025 raporundaki NAD bazlı modeli 109 TL hedef fiyat hesaplamıştı (%66 NAD iskonto varsayımıyla).

Tüm raporların temel yaklaşımı NAD bazlı değerleme. Portföy büyüklüğü ve iskonto oranı değişirse hedef fiyat doğrusal etkileniyor.

6.6 Fiyatlanmamış Katalizörler

• Büyük portföy edinim duyurusu: Yeni bir AVM veya büyük ticari portföy alımı kira geliri beklentisini anında revize ettirebilir.
• Faiz indirim döngüsünün derinleşmesi: TCMB'nin hedef enflasyona yaklaşmasıyla GYO sektörü genelinde NAD iskontosu daralabilir. Borçsuz AVPGY bu tabloda öne çıkar.
• Konut stoku bitmeden yeni proje: Yeni proje veya Artaş Holding'den portföy transferi ikinci gelir kolunu canlandırır.
• Halka açıklık oranının artması: Artaş'ın blok satış yapması veya yeni ihraç likiditesi artırır ve kurumsal ilgiyi çeker.

BÖLÜM 7: DEĞERLEME

7.1 NAD Bazlı Değerleme

GYO'larda temel değerleme yaklaşımı NAD iskontosudur.

İskonto aralığının bu kadar geniş olmasının nedeni ekspertiz güncelleme tarihi ve yönteme göre değişiyor olması. GCM Yatırım'ın 2Ç 2025 analizinde %66 iskonto hesaplandı. Ak Yatırım ve Garanti BBVA daha düşük iskonto kabulüyle çalışıyor.

7.2 Yerel Emsal Karşılaştırması

AVPGY'nin PD/DD oranı emsal aralığının ortasında. NAD iskontosu TRGYO'dan derin (TRGYO'nun Euro bazlı kira yapısı ve büyük ölçeği iskontoyu daraltıyor) ama ISGYO ve AKSGY ile benzer.

AVPGY'nin üstün yanı sıfır finansal borç: borç taşıyan emsallerin faiz yükünden azade. Dezavantajı düşük fiili dolaşım ve görece küçük ölçek.

7.3 Aracı Kurum Hedef Fiyat Konsensüsü

Aracı kurum kapsaması: Mevcut kapsama yoğun, yayınlanan değerleme bandı geniş bir aralıkta seyrediyor. Bu rakamlar aracı kurumların kendi modellerine dayalı çıktılar, yatırım kararı için tek başına referans değildir. Yatırımcının kendi varsayımlarına güvenmesi özellikle önemli.

Konsensüs ortalaması yaklaşık 82 TL, medyan yaklaşık 85 TL. Mevcut fiyata (65 TL) göre ortalama %26 yükseliş potansiyeli. Raporlar ağırlıklı olarak NAD iskonto yakınsama senaryosuna dayanıyor.

7.4 Adil Değer Hesabı İçin Referans Noktaları

Kendi modelini kurmak isteyenler için anahtar değişkenler:

• Kira geliri (2025): 2,5 milyar TL. Büyüme tahmini enflasyon artı %5-10 reel
• NAD (2025 sonu): 48,4 milyar TL. Ekspertiz güncellemesiyle takip edilmeli
• NAD iskonto bandı: analist tahminlerinde %47-66
• Net nakit etkisi: sıfır finansal borç, pozitif nakit. NAD'e pozitif katkı
• Temettü verimi baz: 5 TL / 65 TL = yaklaşık %7,7

Bu değişkenlerin senaryolaştırılması için adil değer hesaplama araçları yardımcı oluyor. Ben InvestingPro kullanıyorum:

investing-referral.com/yatirimabasliyorum15

BÖLÜM 8: SONUÇ

8.1 En Güçlü 3 Özellik

1. Sıfır finansal borç ve güçlü bilanço: Türkiye GYO evreninde finansal borç taşımayan şirket sayısı son derece az. Net nakit pozisyonunda çalışmak hem faiz riskini hem yeniden finansman riskini ortadan kaldırıyor. Yüksek TL faiz ortamında bu avantaj sayısal olarak büyük: borç taşıyan bir GYO'nun finansman maliyeti %40'ı aşabilirken AVPGY bu kalemi sıfır ödüyor. Portföy büyütmek için fırsat çıktığında esnekliği de aynı nedenden yüksek.

2. Yaklaşık %100 doluluk oranında çalışan karma portföy: Forum Trabzon, ArenaPark ve ArmoniPark'ın yaklaşık %99 doluluk oranında çalışması kira gelirinin öngörülebilir tabanını oluşturuyor. Buna üç otel ve 230'u aşkın cadde dükkanı ekleniyor. Portföyün coğrafi ve varlık tipi çeşitliliği tek bir varlığa veya kiracıya olan bağımlılığı azaltıyor. 2025'te kiracı ciro büyümesinin yaklaşık %40 olması, kira tabanının gerisinde kalma riskinin düşük olduğunu gösteriyor.

3. GYO statüsünün temettü avantajı: Kurumlar vergisinden muaf olması ve temettüde stopajın sıfır olması, yatırımcının brüt ile net getirisi arasındaki farkı siliyor. Bu yapısal avantaj temettü odaklı yatırımcı için cazip. 2025 kârından hisse başı 5 TL temettü (mevcut fiyatta yaklaşık %7,7 verim) ve en az %50 dağıtım taahhüdü politikanın devamlılığına işaret ediyor. Ödenen temettünün vergi avantajı özellikle yüksek marjinal vergi diliminde olan bireysel yatırımcılar için belirgin.

8.2 En Büyük 3 Risk

1. İlişkili taraf yoğunluğu: Hakim hissedar Artaş İnşaat aynı zamanda müteahhit ve portföy satıcısı. AVM yönetimi ilişkili Mallsystem'de. Bu yapı işlemlerin bağımsız fiyatlandırılıp fiyatlandırılmadığını dışarıdan doğrulamayı güçleştiriyor. PwC denetimi risk azaltıcı ama tamamen gidermiyor. İlişkili taraf işlem tutarının piyasa değerine oranı yıldan yıla izlenmeli.

2. Konut gelirinin sürdürülebilirlik riski: İkinci gelir kolu olan konut ve ticari ünite satışları 2024'te 10,63 milyar TL net kâra katkı yaparken 2025'te 1,77 milyar TL'ye geriledi. Stok azaldıkça bu katkı daha da daralır. Yeni proje sağlanmazsa toplam gelir ve kâr anlamlı düşer. Şirketin kira gelirine dayalı tekrarlayan gelir tabanı henüz bu açığı kapatacak büyüklüğe erişmiş değil.

3. Düşük fiili dolaşım ve likidite riski: Yaklaşık %26 halka açıklık, işlem hacmini sınırlıyor. Büyük bir yatırımcı pozisyon almak veya kapatmak istediğinde fiyat etkisi belirgin oluyor. Kurumsal yatırımcı ilgisinin sınırlı kalması NAD iskontosunun daralmasını geciktirebilir.

8.3 Genel Değerlendirme

Nötr - Olumlu arası.

Avrupakent GYO, sıfır finansal borç ve çeşitlendirilmiş portföyüyle Türkiye GYO evreninde ayrıştırıcı bir konumda. Portföy değerinin yaklaşık yarısına işlem görmesi tarihsel normlarla tutarlı ama aynı zamanda iskonto daralmasını tetikleyecek katalizör aramayı gerektiriyor.

Kira geliri tarafı güvenilir ve büyüyen bir yapıda. 2,5 milyar TL kira geliri ve 2 milyar TL temettü planı, mevcut piyasa değerine oranla anlamlı temettü verimi sunuyor.

Bununla birlikte dikkat edilmesi gereken yapısal noktalar var: ilişkili taraf yoğunluğu, konut gelirinin volatilitesi ve düşük likidite. Bunların fiyatlamaya yapısal bir iskonto olarak yansıması makul.

Hangi profil için inceleme değeri yüksek olabilir: uzun vadeli bakış açısına sahip, temettü gelirine önem veren, GYO sektörünü tanıyan, ilişkili taraf dinamiklerini izleyebilecek kapasitede olan ve likiditesi görece düşük hisselere toleransı olan yatırımcı için inceleme değeri yüksek.

Yatırım kararı yatırımcıya aittir.

8.4 Tez Geçersizlik Koşulları

• Artaş İnşaat ile ilişkili taraf işlemlerinde SPK soruşturması açılması veya yaptırım uygulanması
• GYO statüsünün kaybedilmesi veya kurumlar vergisi muafiyetinin kaldırılması
• Kira gelirinin 3 çeyrek üst üste reel anlamda gerilemesi
• Konut stoğu tükendiğinde yeni proje bulunamaması ve ikinci gelir kolunun sıfıra yaklaşması
• Portföy doluluk oranının %90'ın altına düşmesi (özellikle Forum Trabzon veya ArenaPark'ta)
• Artaş Holding ile stratejik ayrılık veya hakim ortak değişikliği
• Temettü politikasının %50 taahhüdünün aşağı revize edilmesi
• Büyük ölçekli borçlanmaya gidilmesi (sıfır borç avantajını ortadan kaldırır)

8.5 Güvenlik Marjı (En Kötü Senaryo)

Bu hesap bir hedef fiyat değildir. İllüstratif stres testidir.

Kötümser senaryo:

• Kira geliri %20 düşüyor: 2,5 milyar TL yerine 2,0 milyar TL
• FAVÖK yaklaşık 1,5 milyar TL
• Kötümser değerleme çarpanı (FD/FAVÖK) 12x uygulanır: Firma Değeri 18 milyar TL
• Nakit ekle, borç yok: Piyasa Değeri yaklaşık 18-19 milyar TL
• Hisse başı yaklaşık 45-47 TL
• Mevcut fiyattan aşağı yön: yaklaşık -%28 ila -%30

NAD tarihsel ortalamaya yakınsama senaryosu:

• NAD 48,4 milyar TL, %35 iskonto uygulanır
• Piyasa Değeri yaklaşık 31 milyar TL
• Hisse başı yaklaşık 78-80 TL
• Mevcut fiyattan yukarı yön: yaklaşık +%20 ila +%25

Asimetri değerlendirmesi: Kötümser senaryoda aşağı yön %28-30, tarihsel iskonto normuna dönüşte yukarı yön %20-25. Çok geniş bir asimetri yok. Buna karşın temettü verimi (%7,7) bu süreçte nakit akışı sağlıyor. Konut gelirinin tamamen kesilmesi veya AVM dolulukta ciddi gerileme gibi kuyruk senaryolarında aşağı yön genişleyebilir.

8.6 Takip Edilmesi Gereken En Önemli 5 Metrik

1. Kira geliri (çeyreklik): 2,5 milyar TL yıllık bazından büyüme mü yoksa daralma mı? Enflasyonun üzerinde büyüme şirketin kalıcı değer üretme kapasitesinin temel göstergesi.

2. NAD iskontosu (bağımsız ekspertiz güncellemesinde): Mevcut yaklaşık -%50 ila -%60 iskontonun ne yönde gittiği. Daralma değer açılımı. Genişleme piyasanın yeni riskleri fiyatladığı anlamına gelir.

3. İlişkili taraf işlem tutarları (yıllık faaliyet raporunda): Artaş İnşaat ve Mallsystem ile işlem hacminin piyasa değerine oranı. Bu oran artarsa dikkat.

4. Konut stok seviyesi ve yeni proje duyuruları: Stok eritilirken yeni proje kazanılıyor mu? Konut gelirinin devamlılığı için kritik.

5. Halka açıklık oranı: %26'dan yukarıya doğru hareket (Artaş'ın blok satış yapması veya yeni ihraç) likiditesi artırır ve kurumsal ilgiyi çeker. Bu adım NAD iskontosunun daralmasında katalizör görevi görebilir.

Bu yazı yatırım tavsiyesi değildir.