Büyüme ve kriz: ekonomik döngüde borsa ve konut

Bir ülke ekonomisi tıpkı insan vücudu gibidir. Büyür, yorulur, dinlenir ve yeniden güç toplar. Bu nefes alıp verme bazen yavaş ve sakin, bazen ani ve sarsıcı olur. Büyümenin ve krizin ne demek olduğundan başlayıp bu dönemlerin varlıklarına, özellikle borsaya ve konuta nasıl yansıdığına bakalım.

---

Ekonomi de nefes alır

Ekonomiyi düz bir çizgi gibi düşünmek kolaydır. Sanki her yıl biraz daha büyüyecek, her şey biraz daha iyiye gidecekmiş gibi. Gerçekte ekonomi bir nefes ritmiyle hareket eder.

Nefes alma dönemlerinde üretim artar, şirketler büyür, iş bulmak kolaylaşır. Nefes verme dönemlerinde ise hız kesilir, bazı dengesizlikler düzelir, ekonomi kendini toparlar.

Bu ritmi bilmek iki açıdan işe yarar. Birincisi, iyi dönemlerin sonsuza kadar sürmeyeceğini hatırlatır. İkincisi, kötü dönemlerin de geçeceğini gösterir. İki hatırlatma da yatırım kararlarını sakin vermene yardım eder.

Büyüme ne demek?

Büyüme dediğimiz şey çok basit: Bir önceki döneme göre daha fazla üretmiş, daha fazla hizmet vermiş, daha fazla gelir yaratmış olmak.

Haberlerde “ekonomi büyüdü” dendiğinde kastedilen budur. Ülkede üretilen mal ve hizmetlerin toplamı bir önceki döneme göre artmıştır.

Büyüme varken genelde şu tabloyu görürsün:

• Şirketler daha çok satar.
• İşsizlik azalma eğilimindedir.
• Maaşlar daha kolay artar.
• Borsalar genelde yukarı bakar.

Bu maddeler birbirine bağlıdır. Şirketler daha çok sattığında daha çok çalışana ihtiyaç duyar. Çalışana ihtiyaç arttıkça işveren maaş artırmaya daha istekli olur. Şirket kârları büyüdükçe de o şirketlerin hisselerine olan ilgi artar.

Kriz ne demek?

Kriz, ekonominin aşırı borçlandığı, aşırı ısındığı ya da bazı dengesizliklerin patladığı dönemlerin adıdır.

Bir krizin belirtileri genelde şunlardır:

• Yüksek işsizlik,
• Ani kur sıçramaları,
• Şirket iflaslarında artış,
• Borsalarda sert düşüşler.

Krizler çoğu zaman bir önceki iyi dönemin içinde hazırlanır. Her şey yolunda görünürken borç birikir, fiyatlar şişer, riskler göz ardı edilir. Sonra bir noktada bu dengesizlikler sürdürülemez hâle gelir ve ekonomi sert bir düzeltme yaşar.

Krizler sonsuza kadar sürmez

Krizlerin ortak bir özelliği var: O an dayanılmaz gibi gelir ama sonsuza kadar sürmezler.

Her kriz sonunda üç şey yapar:

1. Fiyatları resetler. Şişmiş fiyatlar daha makul seviyelere iner.
2. Aşırı borçlananları eler. Taşıyamayacağı kadar borç yüklenen şirketler ve bireyler zorlanır, bazıları oyundan çıkar.
3. Fırsat yaratır. Sağlam bilançolu şirketler ve bireyler için uzun vadeli fırsatlar doğar.

Bilanço, bir şirketin ya da kişinin varlıklarını ve borçlarını gösteren tablodur. Sağlam bilanço, borcu ödeyebileceği seviyede olan ve zor dönemi atlatacak kaynağı bulunan yapı demek. Krizde ayakta kalan ve fırsatı kullanabilen de genelde bu yapıya sahip olandır.

Döngüde borsa

Peki bu döngüler borsaya nasıl yansır?

Büyüme dönemlerinde:

• Şirket kârları artar.
• Risk iştahı yükselir, yani yatırımcılar risk almaya daha istekli olur.
• İyi yönetilen şirketlerin hisseleri uzun vadede prim yapar.

Kriz dönemlerinde:

• Kârlar düşer ya da şirketler zarar yazar.
• Panikle satış gelir.
• Kaliteli şirketler bile “ihtiyaçtan” satıldığı için çok ucuz seviyelere inebilir.

Son madde önemli. Krizde insanlar sadece kötü şirketleri satmaz. Nakde ihtiyacı olan, borcunu ödemesi gereken ya da korkuya kapılan yatırımcı elindeki iyi şirketleri de satar. Bu da kaliteli şirketlerin fiyatının değerinin altına inmesine yol açabilir.

Sağlam şirketlerin hisseleri tarihte krizlerden sonra toparlandı. Bu yüzden uzun vadeli yatırımcı için kriz çoğu zaman bir “indirim dönemi”dir. Yalnız önce fiyatın neden düştüğüne bak: Bütün piyasa korkudan mı satılıyor, yoksa şirketin kendi işi mi bozuldu? Ayrıca indirimi kullanabilmek için üç şart var: Borçsuz olmak, elinde nakit bulunması ve psikolojik olarak hazırlıklı olmak. Bu üçü yoksa indirim dönemini fırsat olarak değil, zorunlu satış dönemi olarak yaşarsın. Borsa düşerken nasıl bir karar akışı izleyebileceğini borsa düşerken ne yapmalı yazısında ayrıntılı anlattım. Hazırlığın ilk adımı olan nakit tamponu için de acil durum fonu yazısına bakabilirsin.

Döngüde konut

Konut da döngüden etkilenir ama farklı bir ritimle.

Faiz düşük, kredi bol, talep yüksekken konut fiyatları hızlı artma eğilimindedir. Kredi kolay bulunduğunda daha çok insan ev almaya yönelir ve talep fiyatları yukarı iter.

Faiz yüksek, kredi zor, alıcı az iken tablo değişir:

• Fiyat artışları yavaşlar.
• Pazarlık payı artar.
• Bazı satıcılar nakit ihtiyacı nedeniyle daha makul rakamlara razı olabilir.

Bu yüzden konut kararında sadece faize bakmak yetmez. Dört şeye birlikte bakmak gerekir: faiz, fiyat, kira çarpanı ve enflasyon.

Kira çarpanı basit bir hesap: Ev fiyatı / Aylık kira. Örneğin 2.000.000 TL’lik bir ev aylık 10.000 TL’ye kiraya verilebiliyorsa kira çarpanı 200 olur. Çarpan ne kadar düşükse, evin fiyatı kira getirisine göre o kadar makul demektir.

Kira çarpanı makulse ve uzun vadeli düşünüyorsan, yüksek faiz dönemleri bile iyi alım fırsatı olabilir. Çünkü bu dönemde alıcı az, pazarlık payı yüksektir. Önemli olan taksiti ödeyebileceğinden emin olmak. Oturmak için ev alıyorsan şunu da unutma: Ödemediğin kira, aslında kendine ödediğin bir kiradır. Konutu yatırım olarak değerlendirmenin ayrıntılı hesabı için konut: yatırım mı, oturma mı yazısına göz atabilirsin.

Kriz anında iki uç hata

Krizde yapılan hatalar genelde iki uçta toplanır. İkisinden de kaçınman gerekiyor.

Birinci uç: “Her şey bitti” paniği. Ekranlar kırmızı, haberler kötü, çevrendeki herkes endişeli. Bu ortamda elindeki her şeyi satıp kenara çekilmek cazip gelir. Ama krizlerin sonsuza kadar sürmediğini hatırla. Panikle satmak, düşüşü kalıcı kayba çevirebilir.

İkinci uç: “Nasıl olsa kriz, borçla daha da yükleneyim” kontrolsüzlüğü. Fiyatların düştüğünü görüp borçlanarak büyük alım yapmak da tehlikelidir. Kriz beklediğinden uzun sürebilir, fiyatlar daha da düşebilir. Borçla alım yaptıysan bu süreyi bekleyemeyebilirsin.

Üstelik krizde paranın maliyeti de çoğu zaman yüksektir. Kur sıçrar, faizler artar, bankalardan kredi almak zorlaşır. Bu ortamda borsada kaldıraçla, yani borçla alım yapmak çok tehlikelidir. Fiyat düşmeye devam ederken bir yandan da her ay ağır bir faiz ödersin. Kayıp iki yönden büyür ve sonunda en dipte satmak zorunda kalabilirsin.

Doğru yol bu iki ucun arasında: Sakin ve borçsuz kalmak, elindeki imkânla ölçülü adımlar atmak.

---

Kapanış

Ekonomi büyür, yorulur, dinlenir ve yeniden güç toplar. Büyüme döneminde şirketler daha çok satar, işsizlik azalır, borsalar genelde yukarı bakar. Kriz döneminde ise işsizlik artar, kur sıçrar, borsalar sert düşer. Ama krizler kalıcı değildir. Fiyatları yeniden dengeler, aşırı borçlananları eler ve hazırlıklı olanlar için fırsat yaratır. Borsada kriz çoğu zaman bir indirim dönemi, konutta ise yüksek faiz dönemi pazarlık dönemi olabilir. İkisini de kullanabilmek için borçsuz, nakitte ve sakin olmak gerekir. Paranın pahalı olduğu kriz döneminde borçla hisse almak ise en tehlikeli hatalardan biridir.

Bu döngünün temelindeki enflasyon, faiz ve kur ilişkisini hatırlamak istersen enflasyon, faiz ve kur üçgeni yazısına dönebilirsin. Sıradaki yazıda bütün bunları günlük kararlara çeviriyorum: ekonomik döngüye göre bireysel strateji.